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2012-01-27

EXPROPIACIONES EN SUELO RURAL: COMO VALORAR

Víctor Tello Calvo. Decano del Colegio Oficial de Ingenieros Agrónomos de Galicia.


La Ley 8/2007, de Suelo; el RDL 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, y el RD 1.492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, modifican y definen la forma en que se han de valorar los suelos en situación básica de rural. El artículo 12 del RDL 2/2008 define dos únicas situaciones básicas del suelo: suelo urbanizado o suelo rural. De ahí que muchos suelos urbanizables hayan de valorarse como suelos rurales (por ejemplo, las expropiaciones para ejecutar polígonos industriales).


Las expropiaciones suponen una gran responsabilidad para las Administraciones y, en particular, para los servicios que las ejecutan, y ello en un doble sentido. Por un lado, responsabilidad frente a los contribuyentes por la enorme cantidad de recursos económicos (públicos) empleados en la adquisición de los terrenos. Por otro lado, frente a los expropiados, a los que se violenta su propiedad privada y sus actividades en función del interés público, debiendo la Administración velar por que reciban el justiprecio y las compensaciones adecuadas.


Las Administraciones deberán procurar la mayor eficiencia y justicia en su actuación, no pagando sobrevaloraciones por desconocimiento o conocimiento insuficiente de las técnicas agronómicas y agropecuarias, ni tampoco dejar de compensar a los expropiados con adecuación a la legalidad.


El artículo 23 del texto refundido de la Ley del Suelo trata de la valoración del suelo en situación rural: «Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual o potencial, la que sea superior, de la explotación, en el momento a que deba referirse la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando las técnicas normales para su producción. Las edificaciones, construcciones e instalaciones se valorarán por el método de coste de reposición, atendiendo a su antigüedad y conservación. Las plantaciones y los sembrados, con arreglo a las leyes de expropiación forzosa».


Así pues, para llevar a cabo la valoración de los suelos en situación básica de rural se precisa calcular las rentas reales y determinar los cultivos o explotaciones adecuadas a cada tipo de terreno, conocer las técnicas agronómicas y agropecuarias normales en cada territorio, saber valorar los costes de explotación, calcular los rendimientos, conocer el diseño, construcción y manejo de las construcciones e instalaciones presentes en las explotaciones agrarias y agropecuarias.


La aplicación del texto refundido de la Ley del Suelo supone una modificación de los sistemas de valoración de la legislación anterior, sustituyendo el método de comparación habitualmente utilizado en la valoración de suelos rústicos y el método residual en la de suelos urbanizables, por un método basado en la actualización de las rentas de las explotaciones.


Por ello, el técnico que efectúe las valoraciones ha de tener conocimientos adecuados en diversos campos relacionados con la agronomía, desde la edafología, las construcciones rurales y agropecuarias, pasando por la economía agraria, análisis de explotaciones, etcétera.


Todos estos conocimientos, la mayoría de ellos en exclusiva, corresponden al ingeniero agrónomo, por lo que para poder llevar a cabo la valoración objetiva y documentada del suelo en situación básica de rural ha de ser el ingeniero agrónomo el técnico designado, circunstancia a la que las Administraciones públicas han de atender a la hora de proceder al nombramiento de peritos para efectuar las expropiaciones.


La propia Administración ya entiende en la composición de los jurados de expropiaciones que es el ingeniero agrónomo el técnico competente para el justiprecio en el suelo rural. En el Xurado de Expropiación de Galicia, en la sección 2.ª, como vocal permanente está designado un ingeniero agrónomo, y asimismo en dicha sección el único colegio profesional representado es el Colegio Oficial de Ingenieros Agrónomos de Galicia; ambos están a su vez en la composición del pleno de manera permanente.


Nombrar como peritos a aquellos técnicos cuyos conocimientos y formación se ajusten a lo exigido en las leyes citadas garantiza tanto que se cumpla la legislación vigente como que no se perjudiquen los intereses de la propia Administración o de los particulares afectados.


Fuente: La Voz de Galicia


Más información: http://www.lavozdegalicia.es/noticia/opinion/2012/01/26/expropiaciones-suelo-rural-valorar/0003_201201G26P20992.htm

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